Analisis Yuridis Permohonan Hak pada Tanah yang Berstatus Hak Guna Usaha Menjadi Hak Guna Bangunan untuk Areal Industri Pengolahan Pabrik Kelapa Sawit pada PT.Tales Inti Sawit ( Studi di PT.Tales Inti Sawit )

Abstract

PT. Tales Inti Sawit merupakan Badan Usaha yang bergerak di bidang usaha Pabrik Pengolahan Kelapa Sawit yang didirikan dengan Akta Pendirian No.28 pada tanggal 11 Agustus 2003 dan telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Kehakiman Dan Hak Asasi Manusia RI No.C-30204 HT.01.01.TH.2003 pada tanggal 30 Desember 2003. HGB PT.Tales Inti Sawit berasal dari HGU sebagian milik PT. Tamiang Sari seluas 20 ha dari luasan 494,57 ha. Berdirinya PT.Tales Inti Sawit berawal dari kerja sama antara PT.Tamiang Sari dengan PT.Duta Marga Lestarindo yang bertujuan untuk membangun Pabrik PKS, dengan bentuk kerjasama sebagai kemitraan yang sejajar yaitu sama-sama sebagai pemilik, Untuk mewujudkan keinginan tersebut dilakukan proses permohonan pemisahan sebagian HGU milik PT.Tamiang Sari seluas 20 ha kemudian dilanjutkan dengan peralihan jual beli dan PT.Tales Inti Sawit yang membeli. Jual beli ternyata diikat dengan Akta Pengikatan Jual Beli dengan harga transaksi kemungkinan dibawah NJOP (Nilai Jual Objek Pajak). Sementara itu menurut UU No.20 Tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan (BPHTB), bahwa yang menjadi Dasar Pengenaan Pajak jual beli adalah nilai transaksi yang sebenarnya/sewajarnya yang sesuai dengan nilai jual objek pada waktu transaksi. Metode penelitian berbentuk yuridis normatif dan bersifat deskriftif yang mengutamakan analisa dari data primer yang didukung oleh data sekunder dan tersier.Disini menggunakan teknik pengumpulan data dengan cara tinjauan pustaka kemudian diikuti dengan mengelola data secara teliti dengan analisa data dan wawancara. Kemudian diinterprestasikan, ditulis dengan pembahasan yang teratur dan sistematis tentang proses permohonan pemisahan sebagian HGU, permohonan HGB dan proses peralihan hak. Kemudian Analisa atas data-data tersebut dilakukan secara kualitatif dan ditarik kesimpulan dengan metode deduktif. Penelitian menunjukan bahwa Pemerintah dalam hal ini BPN RI telah melaksanakan Proses Permohonan pemisahan sebagian HGU milik PT.Tamiang Sari dan peralihan hak, hal ini dibuktikan dengan adanya surat izin pelepasan sebagian HGU No.14-V.B-2004 sekaligus izin peralihan No.540-222 yang dikeluarkan oleh BPN RI melalui KaKanWil BPN SU. Pada waktu itu ternyata semua kesepakatan yang berhubungan dengan hal-hal mengenai biayanya berdasarkan kesepakatan dibawah tangan. Disamping itu sejalan dengan proses pemisahan sebagian HGU PT.Tamiang Sari diajukan juga proses permohonan HGB PT.Tales Inti Sawit sehingga membutuhkan waktu yang cukup lama karena menunggu dokumen hasil pemisahan dan peralihan sebagian HGU PT.Tamiang Sari. Pada 4 Mei 2005 terbit Sertifikat HGB No.1/Bandar Maria yang dikeluarkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupatean Deli Serdang.

PT. Tales Inti Sawit is a company which operates in PKS (Oil Palm Processing) Plant established with Memorandum of Association No. 28 on August 11, 2003 which has gotten the validity from the Minister of Justice and Human Rights No. C-30204 HT.01.01.TH.2003 on December 30, 2003 and has had HGB (Building Rights) with the Certificate No. 1/Bandar Maria, issued by the Land Office of Deli Serdang Regency on May 4, 2003. The HGB was from HGU (Leasehold) owned by PT. Tamiang Sari in the area of 20 hectares of the total 494.57 hectares. The establishment of PT. Tales Inti Sawit was from the cooperation agreement between PT. Tamiang Sari and PT. Duta Marga Lestarindo with the intention to construct PKS Plant which had equal partnership right on PT. Tales Inti Sawit. In order to realize it, they requested for the separation of a part of HGU owned by PT.Tamiang Sari in the area of 20 hectares and it was bought by PT. Tales Inti Sawit. The transaction was bound in a contract under NJOP (Taxable Value of Property), followed by investing the capital. Meanwhile, according to Tax Law No. 20/2000 the basis for tax assessment is the true/appropriate transaction value which is in accordance with the value the sales object in the transaction. The research used juridical normative and descriptive method, using primary data supported by secondary and tertiary data. The data were gathered by conducting library research and interviews. They were then interpreted systematically about the request for the separation a part of HGU, request for HGB, and the process of the transfer of sales binding contract with the price below NJOP. The gathered data were analyzed qualitatively and the conclusion was drawn deductively. The result of the analysis showed that BPN RI (National Land Agency) had implemented the process of the request for the right and title transfer of the Process of Request for Separation a part of HGU owned by PT. Tamiang Sari which had implemented even though its procedure was complicated and took a long time by the permit of releasing a part of HGU No. 14-V.B-2004 and the permit of transferring No. 540-222 issued by BPN RI through KaKanwil BPN SU although the transaction was bound in a Sales Binding Contract with the price below NOJP. In fact, the agreement about the price was made underhandedly. Besides that, along with the process of the separation of a part of HGU of PT. Tamiang Sari and its process of transfer, PT. Tales Inti Sawit also requested for HGB which took a long time (2 years) due to waiting for the issuance of the certificate. The request was submitted in 2003, and the Certificate of HGB No. 1/Bandar Maria was issued by the Land Office of Deli Serdang Regency on May 4, 2005.